房企年报凸显现金流紧张 融资瓶颈或促房价下降
作者： 文章来源：新闻晚报刊 时间： 2008-4-10 17:52:03
从3月以来已公布2007年年报的房地产上市公司的相关数据来看，大部分公司现金流项目出现巨大负数--万科：-1.51元，招商地产：-4.73元，保利地产：-7.64元，金地集团：-7.51元。
我国房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，央行不断紧缩银根，严控房地产开发贷款，并限制个人住房按揭贷款，将导致房地产开发企业资金紧缺，外求无门，内企无望，资金来源成为内地房企面临的大考，行业新一轮整合洗牌就此拉开序幕。
政策瓶颈
上市融资自然是最直接快速的途径，而目前房地产企业IPO和再融资却遭遇了严重的瓶颈--
在内地市场，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等IPO将不予核准。据数字显示，今年以来，房企IPO过会的有两家，目前IPO在审的则有5家。
而最新统计显示，今年前三个月，在香港上市的40家大型内地(包括有内地业务的)地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展等在内的知名公司，平均缩水幅度超过40%。而内地地产股也同样遭遇市值平均缩水超过15%。与去年春风得意的大举增发不同，今年前三个月鲜有房地产企业实现增发，房地产企业中"破发"者不少，且不乏行业龙头。
与此同时，土地储备短期内连涨8倍、高居房地产企业前列的恒大地产未能靠着土地顺风顺水，临阵宣告香港IPO推迟，在此之前，计划在1月31日挂牌交易的昌盛中国无疑是第一块试金石，该公司却突然在1月23日宣布搁置上市。在恒大地产之后，早早就排在各个境外资本市场上市队伍中的内地房地产企业多达三四十家，期望融资额超过200亿美元。在昌盛中国和恒大地产境外上市融资计划双双落空之后，这些房企的形势也骤然变得不太乐观。
融资渠道
目前，房地产商的融资渠道主要有两方面，一方面是上市融资，一方面是通过银行贷款融资。目前大部分的房地产商还是通过银行融资。
据了解，一个房地产商从拿地开始申请报建到预售，一般是8~10个月的时间，其中，前期的地价、拆迁、广告费用、道路绿化等都是通过银行贷款获得的资金支付。
业内人士表示，如果发展商的资金紧张，有可能会将一些朝向比较差或者楼层比较差的房子先期降价，通过价格走低等方式来缩短自己的销售周期，以期迅速回笼资金。
资金链困境
2007年上半年，地产商能以十分优越的价格在股市和债券市场融资。但2007年第四季度以来，融资渠道出现收紧迹象。近日，SOHO董事长潘石屹表示，去年圈地的开发商，今年资金链处于吃紧状态。
国泰君安地产行业首席分析师张宇认为，银行信贷投放是房地产行业的决定性因素，它直接决定了很多企业的经营方向。在2008年银行继续实行货币从紧、信贷调控的背景下，房地产的销售情况仍然堪忧。
长期以来，由于土地是稀缺资源，各大公司尤其是上市公司均以加大土地储备为首要任务。但现在看来，大量的土地储备反而使得一些企业资金链极其紧张。
加快整合
鉴于传统融资方式受限，标准普尔分析师卢文正认为，中资地产商已开始探寻其他融资方式，如越来越多的国际地产商将国内市场的回调视为机会，从而加速进入中国市场。
业内人士分析认为，尽管中国城市化的步伐逐渐加快，居民购买力在不断增强，但一些规模较小、资金紧张的房地产企业可能在中短期内被淘汰出局。但随着整合进一步加剧，财务状况较好的房地产企业则会有更大的提升空间，得到陷入困境的地产商手中的土地储备。
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