北京高端住宅退房调查报告
作者： 文章来源： 中国房地产报 时间： 2008-5-8 14:26:02
北京高端住宅退房排行榜
退房“绝招”
两个多月了，鲁豫好不容易才松了一口气：4月16日，位于冠城•名敦道B2号楼的房子终于退掉了。“钱还是在自己兜里才踏实啊！”她发出如此感慨。
去年10月，鲁豫和老公看中了位于广渠门桥东南角冠城•名敦道的一套近130平方米的两居室，在了解开盘情况和价格之后确定了意向。10月26日，晚8时摇号－－结果130名以内。
27日下午，选房之时，鲁豫最希望得到的户型还在－－很幸运；不过已经有70％预定了，据了解当时最多的一个人订了5套。但当天未全签约，600多号也有选房的。11月的一天，鲁豫以18500元∕平方米的价格完成签约。
不过，事情并不那么顺利。年底央行再次加息，2008年将实行新的贷款政策，计算之后，超过了鲁豫的承受能力。这以后的几个月，楼市都进入“冰冻期”。究竟房子的保值和增值空间会有多大？鲁豫犯难了。1月份，冠城•名敦道开始打折，让鲁豫心生退房之念。
4月份才封顶的B2号楼，办理贷款手续早就着手进行。不过，让鲁豫最后下定决心退房的理由是：银行个人贷款部门审批程序烦琐，有关经办人员业务不熟练，出现银行工作人员多次索要资料，答复意见前后不一致的问题。究竟“否需要提高首付，执行利率为多少”，根本没有准确的答案。
像鲁豫这样，在楼市低迷和政策多变之时退房的人很多。记者在北京市房地产交易管理网“期房退房公示”一栏看到：退房信息多达1389条，其中15000元∕平方米以上的高端住宅占约三分之一。
到底是什么原因造成退房率的居高不下？而退房究竟会带来什么样的影响？
退房潮涌动
低迷的楼市久不见明显回暖迹象；开发商的“变相降价”和“折扣大战”还是打得如火如荼。楼市真的会象股市一样“一泻千里”，回春无力？这是眼下众多已经买房者心里不停打着的鼓。
不少项目销售人员近来都有这样的体会，前阶段买了房又退房的客户明显增多，刚刚签约转天立马“反悔”的也大有人在。
在退房的高端住宅中，退房套数达到40套以上的就占了11个，包括瞰都、茶贸国际中心、诸子阶、荣丰2008、华纺易城、天鹅湾等等。
从在售的1000多个退房项目中统计后发现，北京市15000元∕平方米以上的高端住宅退房10套以上（含10套）的项目多达50个，而朝阳区居榜首，多达29个。这些项目中，30000元∕平方米（不含30000元∕平方米）以下的楼盘退房的最多，占74%。
据了解，某些项目由于退房者过多，开发商限定了严格的违约责任，要么不退订金，要么设置高额违约责任以此控制退房行为，但是尽管如此，退房现象依然严重。
在国贸一家外企工作的李小姐1月初刚刚首付购买了SOHO北京公馆200多平方米三居，三月份她却铁了心要求退房，损失几万元的订金和前期费用也在所不惜。
“当初买房就有点过于草率，加上这段时间楼市的持续低迷让我看不到房价持续向好的迹象。也很担心一下把辛苦积攒的几百万资金全部套牢，现在股市楼市都让人难以乐观，所以打算把这笔钱流动起来，转向稳妥渠道，买房的事以后再做打算。”李小姐说。
“买房人近期集中退房现象实际上折射了客户对目前市场的不信任态度，特别是那些前一阶段刚刚买房者，由于花费大量资金，他们担心楼市就此一蹶不振，房产价值会迅速贬值。为防止自己的资产缩水，急于抽离楼市，把资金转移到更稳妥的投资或保值渠道中，从而导致目前退房连锁反应的出现。”某业界资深人士一语中的。
“最近咨询退房的客户很多”
“最近来咨询退房的客户挺多的。”一位不愿意透露姓名的交通银行(601328行情,股吧)律师这样告诉记者。
他说，确切讲，目前不少客户还处于观望期，看形势再定是不是要退房，但已经出现了很多退房案例。
“要退房的客户大部分是因为银行按揭问题，或者首付比例过高，或者银行贷款批不下来，或者是贷款批下来，但是利息太高，购房者承受不了。”他告诉《新地标》。
很多客户退房会选择一些很突兀的方式，比如不接开发商电话、不去办按揭手续等，让开发商非常头疼。他透露，“一些本不接受公积金贷款的开发商，因为客户要退房，只能同意其用公积金贷款。”
“这段时间过来办退房手续的人确实不少，几乎每天都有。甚至有客户怕开发商设置障碍，连刚交完的订金都不要，坚决退房。至于在约定期限内退订的，那就更多了。”某项目销售负责人无奈地表示。
比较具有戏剧性的是，去年下半年北京楼市也有退房现象发生，但是退房的原因，却截然不同。
交行的律师介绍说，当时有一位购房者所购房屋已经交付了一年多月供款，因为开发商延期交付未能入住，却被开发商反诉要求解除购房合同。因为当时行情太火爆了，很多卖出的房子一夜之间就可能升值。
“开发商为了弥补卖出价与现价的差额损失，就绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，收回房后另寻高价，出售给出价更高的另一方，以赚取更多差价，由此带来的纠纷不断。”
虚假预售之祸
为什么会出现大量退房现象？
如果按照开发商的说法，显然不可信。如果是普通的投资者购买后退房，2005年、2006年买的房子，经过2007年的疯涨，大多受益不少，房价也涨了一大截，谁会那么傻，按照原价将房子退给开发商？这显然不合情理。
经过两年多的涨价，很多楼盘的收益率已达到30%-50%。某开发商私下说：“很有可能是开发商在玩虚假销售的游戏。”
其实，以售楼人员或自己亲戚朋友的名义购买一部分房源，制造虚假的销售业绩，这在房产界已不是什么秘密。一般来说，一个楼盘开盘，都有5%左右的房源是由内部人员购买的，这也是为了销售情况网上公示后有个好看的成绩，以便于促进后期销售。多数楼盘因为数量不大，退房时也不大容易被人注意。
对于一些楼盘为何是在交房期才出现集中退房现象？之前那位开发商透露，这其中也有奥妙。由于交房时按揭银行要将原先的开发商担保转为产权证担保，必须要办理产权证，而这才是虚假合同无法继续存留的“最后期限”。因为办了产权证，再次“更名”就意味着要交纳相应的税费，这样成本就大了。
让人疑惑的是，买房不是要付首付吗？虚假销售承担得起这样的资金成本吗？开发商回答：在办理产权之前，其实都是开发商说了算。只要开发商认可，预订阶段的定金和销售阶段的首付都可以不付。
最近市场转入清淡行情，这类房源的大量转为可售，与此有无关系？
业内人士认为，这类楼盘出现大面积退房现象主要还是和其销售节点或个别楼盘的销售策略相关，和市场的大背景关系不大。当然，市场如果向好，内部人员也可能会将房子真正地买下来作为投资之用。
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