资金吃紧，房企勉力闯关
作者： 文章来源：钱江晚报 时间： 2008-6-20 10:02:01
资金篇：押地、押股权，房企求"资"若渴
广宇3名高管一个月内抛售公司股份2177971股，套现3053万元……深圳证券交易所十几天前公布的一则股份变动信息曾让广宇集团成为股民谈资。时隔不久，一则股份质押公告，再度让广宇成为市场焦点。
6月13日，百大集团发布委托贷款公告，称根据百大集团股份有限公司2008年第一次临时股东大会的授权，公司与广宇集团股份有限公司、中国工商银行股份有限公司杭州武林支行于6月12日签署了委托贷款合同，贷款人民币1亿元给广宇集团，委托贷款期限一年，委托贷款年利率为16%。广宇集团以其实际控制人王鹤鸣合法持有的广宇集团26832375股限售流通股设定质押。记者以广宇集团6月13日的收盘价5.6元计，26832375股限售流通股相当于打6.66折进行了质押。
6月14日，广宇集团发布公告，称质押登记已办理了相关手续，质押期限一年。再次证实这则消息。
眼下，不少房地产企业的日子都不好过。5月21日，香溢融通发布委托贷款公告，称宁波大红鹰实业投资股份有限公司于5月20日与嘉兴市广源房地产开发有限公司、上海浦东发展银行宁波分行签署委托贷款合同，将公司自有资金1亿元贷款给广源房地产，委托贷款期限一年，年利率为18%。贷款由广源房地产以土地使用权抵押作为保证，同时自然人沈玉兴提供连带责任保证。
嘉兴市广源房地产开发有限公司何许人也？其实它在杭州余杭就有一个建筑面积近30万平方米的住宅项目，叫广源盛世嘉园。根据余杭透明售房网上的信息，该楼盘2006年1月底首次开盘，目前均价约8000元/平方米。
更早一些，5月9日海德股份也曾发布公告，宣布公司非公开发行股票方案无法完成，融资计划流产。海德股份又是什么来头？很多股民或许还记得，去年7月13日，省内一知名房企收购海德股份非公开发行的7740万股流通A股，收购完成后该公司成为海德最大间接股东。这次海德股份增发失败意味着该公司通过股市融资的计划无法实现。
一个个确凿的消息、数据似乎都在表明，房地产企业正普遍面临资金短缺问题。事实上，记者查询了包括广宇、美都等多家直接或借壳上市的浙江房地产企业，从今年3月起至今，多家公司的公告中都有通过资产质押、股份质押方式贷款融资的消息。
"几乎所有房地产企业的现金流都是负数。"某知名房企副总私下对记者说，"在目前宏观调控和市场低迷的大背景下，整个行业的日子都不会好过，即使行业龙头也难独善其身。"
确实，如他所说，行业龙头也难独善其身。
万科，中国房地产业执牛耳者。根据万科的财务报表，今年万科计划完成竣工面积689万平方米，而目前建材价格、人工成本上升近20%，尽管巨额股权融资接连不断，万科的现金流相对其扩张步伐仍显得有些吃紧。
日渐吃紧的资金链，让我们依稀看到房地产企业正进入又一个无奈的轮回--这与2005年开始的那场房地产市场大调整多么相似--融资越来越难，销售越来越慢。
"在我最近考察的3家急需贷款的企业里，其中一家房地产企业的得分是最低的。"某私募基金经理M先生，最近一直在整个浙江范围内考察，他说现在向私募基金借款最急切的三类企业里，房地产企业排名第一，其次是汽车销售和小电器生产企业，但他们其实更愿意借给后两类企业。"贷款给房地产企业的政策性风险太高了，我们一般不太愿意贷。"
"现在民间借贷3分利的高息非常普遍，像广源、广宇这样18%、16%的年利率算非常低了。"T先生是一位房地产职业经理人，他说，房地产企业借贷一般都是短期借款，最长也就一年左右，月息3分相当于年利率超过30%。
为了能借到钱，一些房地产企业几乎把自己"贱卖"了。一位业内人士告诉记者，现在民间借贷最常用的方式就是股权抵押："股权抵押一般都是议价的，好的时候打5折6折，现在打到3折甚至2折。"打折是什么意思？假设以1000万股公司股做抵押，每股1元，以前能贷到500万~600万元现金，而现在只能贷到200万~300万元。
"能贷到钱就不错了，很多时候连这样’贱卖’，一些机构、私募基金还不要，公司越小股权越不值钱。"他说。
销售速度减慢，多数房企对后市不乐观
银行开发贷款压缩，民间拆借利率高企，销售资金回笼不畅，对房地产企业来说，"以小博大"的时代已成明日黄花，多囤一天房等于多赚一份钱的日子更是美梦一场。
根据汉嘉机构的数据统计，今年1~5月杭州主城区加上余杭区商品房共成交15086套，成交面积170.77万平方米，成交均价12627.6元/平方米。而去年1~5月杭州主城区加上余杭区商品房成交17782套，成交面积222.43万平方米，成交均价9118.2元/平方米。
换算一下，今年1~5月这些在杭开发商共实现销售回款约215.6亿元，而去年1~5月的销售回款为202.8亿元左右。表面看来，回收资金量相差不大，今年还比去年高，但实际上，去年5月后的销售面积一直呈上升趋势，而今年则呈下降趋势，说明市场观望气氛越来越浓，购买意愿在降低。
实际上，即使是嘴硬的开发商也承认，对后市不看好。"多数开发企业在去年都在超速扩张、高价拿地，土地楼面价超出周边房价的情况比比皆是，如果市场需求回落，资金链断裂甚至破产都不是没有可能的。"徐某，某品牌房地产企业市场部负责人，兼职为公司物色项目，从去年到今年他几乎每场土地拍卖都到现场，但除了两次实际参拍之外，观望居多。"总部对拿地很谨慎，不能冒险。"
另一品牌房地产企业，今年其杭州第一个项目即将上市，年初总部下达的年度销售任务为10亿元，5个月后调整到8亿元，减量20%，即使如此项目负责人仍忧心忡忡。"压力太大了，难啊，从我们监测的销售数据看，目标客户的购买意愿一直在下降，估计今年这种趋势不会有大改变。"他苦笑着说，越临近开盘越是吃不下睡不着。
"不抛弃、不放弃"，能做到吗
在市场销售面临持续低迷的情况下，房地产开发企业相对极其有限的现金流如何应对既定开发计划，确保资金投入充足呢？
几天前，著名投资银行和证券机构高盛发布报告称，"鉴于宏观不明朗因素，对中资地产股的评级由’吸引’降到’谨慎’，同时对招商地产、中国海外等多个龙头房企的评级进行调低"。高盛给出的解释是，现在国内房地产发展商的财务吃紧，在供应增加的情况下需求相对疲软。据高盛对国内12个主要城市的调查显示，房价由目前水平下降10～20%才能刺激需求。
高盛已不是第一个全面调低中国地产股目标的机构。今年年初，评级机构标普就曾发表研究报告指出，虽然中国国内地产公司业绩在2007年取得了创纪录的增速，但流动性大大萎缩的环境恐怕将导致其业务在2008年受挫。4月，国际评级公司穆迪发布中国房地产开发业评级报告，将中国房地产开发业评级展望定为负面，原因是"中国房地产开发商在寻求国内和海外资金以支持其资本开支时面临挑战，同时亦面对困难的经营环境"。
连中国房地产协会产业与市场研究专业委员会也在最近发布的《中国房地产市场研究报告》中建议开发企业，以保本微利的思想加快促销，加速销售回款，加快资金周转。
很多楼盘已经在直接或间接的降价促销。万科从年初就开始在全国范围内针对老客户推出5%~30%不同幅度的让利。降价销售的作用是明显的，不久前万科宣布今年前五个月已经累计销售商品房221万平方米，回款197.6亿元，分别比去年同期增长39.1%和67.3%。尽管根据万科今年一季度的财务报表，其销售毛利润率已经从去年年底的42%下降到今年一季度的39%。
很多中小房企为了做大市场都把宝押在借壳上市上，但去年年底起国家开始控制上市企业规模和速度，这条路也不好走了；而私募基金或封闭式基金又都要占公司股份，很大程度上会压缩公司利润空间，这也使得一些中小房企有所顾虑。
还有什么办法能解燃眉之急？一是寻求合作，与不同行业的公司合作，有钱出钱、有地出地。比如绿城，它提出的口号是"共进、共享、共荣、共赢"，绿城在全国有60多个项目，其中三分之一是与其他企业合作的。绿城的品牌与专业开发经验保证了产品品质与市场号召力，而合作方则能弥补土地储备或现金流的不足。
另一种方式是股权信托。只要手中有土地就可以做股权信托。某家知名房企在广东的一个项目，从外资银行获得了融资，就是走的这条路。先拿出70%左右的股权给外方，然后每年进行一定比例的股权回购，用该部分股权相应的开发收益，作为融资的溢价支付给外方。这样项目开发的资金有了，也能保住项目股权。
在近日结束的省区市和中央部门主要负责同志会议上，强调要保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。稳定仍是房地产市场的主基调，对房企来说，如何多方解决资金难题仍是摆在眼前的一大挑战。
市场篇：售楼处有点冷清成交量继续下滑
最近楼市有点冷，这是当下开发商、购房者以及市场各方的共同感受。日前浙江省统计局发布的统计快讯也证实了这一点--2008年前4个月，在房地产开发规模不断扩大的同时，商品房销售却持续下降。据数据显示，今年1~4月，全省房屋施工面积同比增长8.3%，但是受信贷资金紧缩、贷款利率上涨等因素的影响，商品房销售面积却同比下降了13.9%。
目前楼市的冷暖程度到底如何？上周末记者实地走访了几个热门楼盘的售楼部。
现场：售楼部不见热闹景象
黄龙世纪广场一带是杭州楼盘售楼处最为云集的地方，虽然当天天气不错，但是不少售楼部门可罗雀，闲得发慌的售楼人员或者互相聊天，或者翻看杂志。相比之下，发展绿城·翡翠城的售楼现场属于人气比较旺的：记者去的时候，售楼部里有10来个客户正在看房。据悉，目前翡翠城在售的主要是前不久推出的主力户型为90平方米的精装修房源，均价在11000元/平方米左右。
位于环城北路的世茂·滨江花园售楼处，看房的人稍多些。售楼小姐脸上挂着热情的微笑，回答着购房者关于价格、户型、配套设施等各方面的提问。目前世茂·滨江花园剩余的房源主要有160~170平方米、135~150平方米、以及少量90平方米的房源。
而复地·连城国际的售楼小姐们在开盘忙碌过后，则度过了一个较为悠闲的下午。记者在现场的近半个小时时间里，只有2位购房者模样的人前来咨询，因此空闲的售楼小姐们很多时候站着一起聊天。万科·魅力之城、朗诗·国际街区在前期热卖之后，目前进入了细水长流式的销售阶段，记者去两处售楼现场的时候，人气一般。
近期还有不少房源凭借超低价或者买房送面积等优势成为市场焦点。滨江浦沿某楼盘，在过去的一个月是杭州楼市成交最火的楼盘之一，但周末上午从早上10点至11点将近1小时的时间里，进出售楼部的只有寥寥几人。售楼小姐解释说，目前一期推出的房源已经卖得差不多了，剩下房源已不多。滨江另一新近上市的楼盘，在开盘当日曾有些火爆，但现在，售楼部里人影稀疏。
数据：6月前半月成交量为去年同期的1/4
5月份的人居展后，杭州楼市一度出现了今年以来少有的热闹景象，但仅仅一周过后，楼市又归复平淡。从6月份前半个月的商品房和二手房成交情况看，成交量出现了明显下滑趋势。
根据杭州透明售房网的成交统计，今年1月份，杭州主城区一手商品房成交2416套，2月份成交1090套，3月份成交2104套，4月份成交2114套，5月份成交3559套，但是6月的前半个月(截至6月15日)，成交量为1029套，如果以此计算，则6月整个月的成交量不到2100套，比5月份的成交量环比下滑了近40%。与去年同期相比，则更是相形见绌：去年5月，杭州主城区一手商品房成交5065套，去年6月的前半个月，成交房源也在4000套上下。
二手房方面也同样不容乐观。据杭州二手房透明售房网统计，今年1月份，杭州市区成交房源982套，2月份成交579套，3月份成交1576套，4月份成交1692套，5月份成交1614套，6月份的前半月，成交量为532套，下滑趋势也明显存在。一位二手房业内人士表示，目前房东挂牌量开始出现增多趋势，但成交量却在下降。(詹丽华 边凌涵 徐叔竞)
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